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    關于開發商承擔階段性保證責任後的約定解除權初探

    文丨王琰

    內容摘要:
    商品房預售體制下,在所售商品房所有權轉移之前,開發商往往需要爲購房人在貸款銀行的按揭貸款提供階段性擔保,亦會在與購房人簽訂的購房合同中明確約定開發商承擔保證責任後的合同解除權,但是司法審判實踐中,在保護開發商追償權之外,人民法院是否認可開發商的上述約定解除權,尤其是在商品房被預查封的情況下,成爲廣泛爭議的問題,本文擬從目前各地法院的實際判例出發,結合筆者的執業經驗,就具體情形下,開發商行使約定解除權解除購房合同的相關法律問題,作出有益的探討。

    主題詞:斷供、階段性保證、約定解除權、預查封

    開發商爲按揭購房人向貸款銀行提供階段性連帶責任保證,是適應商品房預售制度而産生的通行做法,在最高院民事審判第一庭編著的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》中,亦明確提出“銀行與開發商對階段性保證的約定系其自願訂立,也可能基于雙方合作中利益均衡的慎重考量,這種約定是當事人充分協商的結果,也並未損害國家及社會利益,與契約意願、當事人的利益平衡及倫理標准亦無相去之處,故實無幹涉的必要” 。
    從該模式的法理基礎而言,是基于期房預售這一行爲,導致從商品房買賣合同以及住房貸款合同生效,至房屋所有權轉移登記至購房人名下並辦理正式抵押登記這一期間,房屋的所有權仍然歸屬于基于合法建造取得房屋初始登記的開發商,在這一“特殊”期間,銀行爲了降低回收貸款的風險,把房屋的初始産權人——開發商引入借款合同中作爲階段性保證人,要求開發商對于購房人可能發生的按揭貸款斷供行爲提供階段性保證。既然開發商在已經出售房屋、回收房款之後,還須“額外”爲購房合同的相對方向銀行的借款行爲承擔保證責任,一般均會在購房合同條款中明確約定向銀行履行代償義務後其享有相應的追償權和購房合同解除權,這種約定也符合開發商系該階段房屋産權人的法理基礎,但是在審判實踐中,開發商替業主代償銀行按揭貸款後,其依據約定解除權提出解除購房合同的主張,往往存在諸多爭議,現結合對各地審判實務的具體案例,分析研究如下,以期能夠對後續相關司法爭議的處理有所助益。

    一、關于開發商承擔階段性連帶保證責任代購房人償還銀行貸款後,主張解除商品房買賣合同的幾種現行裁判意見

    對于開發商基于向按揭銀行代償貸款本息後,起訴主張解除其與購房人簽訂的商品房買賣合同,目前審判實踐中存在廣泛的爭議,主流觀點如下:
    (一)支持合同解除
    江蘇、福建、河南、陝西、山東、江西、重慶、四川、廣西等省份的部分地方法院在相關判例中認爲,《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示,依法成立有效,應受法律保護。根據合同約定,購房人按約及時歸還住房貸款,但購房人未能按約履行前述義務,因購房人逾期還貸的違約行爲致使貸款銀行提前收回貸款本息,開發商爲此承擔階段性連帶保證責任代購房人償付了貸款本息、罰息、複利等,開發商行使合同解除權,要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》並要求購房人協助辦理網簽備案注銷手續,符合法律規定,應當予以支持。
    (二)不支持解除合同
    貴州、廣東、江蘇、四川等省份的部分地方法院在相關判決中,僅僅認定開發商基于其承擔了保證責任享有對購房人的追償權,但並不支持開發商解除商品房買賣合同的訴請,具體理由歸納總結如下:
    1、解除時點上:雙方的買賣合同義務已經履行完畢,購房人已經支付了全部的購房款,其合同義務已完全履行,因此不具備解除合同的時間條件。
    2、法律關系上:雖然購房人存在未按時償還銀行的按揭貸款的違約行爲,但上述違約行爲,系違反另一借款合同的合同義務。
    3、格式條款上:《商品房買賣合同》及《合同補充協議》均爲格式合同,原告作爲格式合同的提供方,並未采取合理方式提請對方注意,相關約定解除權系“排除對方主要權利”的條款,該條款無效。
    4、公平原則上:開發商主張解除《商品房買賣合同》並撤銷備案登記,實際效果等同于購房人將案涉房屋以原價回售予開發商,以目前商品房市場的交易價格常識來判斷,購房人將遭受巨大損失。
    5、維權渠道上:購房人逾期償還貸款導致開發商承擔了擔保責任,但其可通過追償的方式實現權利。
    6、違約情形上:從代償金額與房價總價款的比例來看,購房人未按期支付銀行按揭貸款並未導致合同目的無法實現,不構成根本違約。
    (三)謹慎支持開發商的合同解除權
    更多法院的觀點爲,審慎支持開發商解除購房合同,如在濟南中院公共號2018年10月24日發布的《濟南中院一起“商品房逾期還貸”案件作出判決!購房者逾期還貸,開發商有權收回房子嗎?!》中,雖然給出的結論是“按揭貸款購買商品房逾期還貸,應承擔違約責任,開發商同時享有合同解除權”,但是仔細研究其說理部分,還是可以理解到裁判者的謹慎性,濟南中院認爲,首先需要從格式條款的角度對相關合同約定的效力進行審查,其次,在約定條款有效的情況下,開發商還須盡到應盡到的通知義務,且購房人仍未按期還貸,致使貸款銀行要求開發商承擔保證責任的,在滿足合同約定的情況下,開發商有權行使合同解除權。

    二、關于房屋存在預查封的情況下,開發商主張解除商品房買賣合同的幾種現行裁判意見

    司法實踐中,業主按揭斷供往往意味著其可能已經陷入債務危機,當開發商被貸款銀行扣劃保證金承擔保證責任之時,往往可能已經因爲購房人其他債權債務糾紛,所購房屋被法院予以預查封,在這種背景下,開發商行使合同解除權,往往面臨更加窘迫的局面,關于開發商解除權與法院查封執行的博弈,並不在本文論述的範圍之內,本文僅僅討論在房屋基于購房人個人債務被預查封的情況下,開發商主張解除合同時的司法裁判意見,具體分析如下:
    (一)支持解除合同
    持該觀點的法院認爲,預查封有別于正式查封,預查封是人民法院對被執行人尚未進行權屬登記,但將來可能會進行權屬登記的不動産進行的一種預先限制性登記,保全的是購房人符合法律規定的不動産物權變動請求權能夠順利實現,該請求是否成立、能否行使,應依據産生該請求權的基礎法律關系,但預查封本身並不能改變産生該請求權的法律關系,同樣也不能限制購房合同不能履行時,基于正當理由予以解除。
    (二)支持解除合同,但不支持返還房屋
    有些地方法院雖然支持了開發商解除購房合同,認爲合同解除後,該房屋歸開發商所有,購房人應返還原告房屋,但因涉案房屋被法院查封,其最終權利歸屬具有不確定性,故開發商要求購房人返還房屋,人民法院不予支持,開發商可待人民法院解除查封後另行主張權利。
    亦有地方法院認爲,涉案房屋已被法院依法預查封,依照法律規定,被司法查封的財産屬于限制流通物。在涉案房屋尚未解除查封的情況下,開發商要求返還涉案房屋的條件尚未具備,故對開發商注銷備案登記及返還涉案房屋的請求,不予支持。
    (三)認爲合同已滿足解除條件,但不宜解除
    有些地方法院認爲,在法院查實的範圍內已經存在多份生效法律文書確認的債權,且涉案房屋已被司法查封,爲避免債權平等性遭遇破壞,開發商解除合同的請求暫不宜支持,但應當確認開發商對購房人享有的債權及數額,開發商可憑生效法律文書確認的債權,同其他已生效債權一並參與執行利益的分配。
    (四)認爲房屋已被查封的情況下,除非符合法定解除權的情形,否則不得解除合同
    持該觀點的法院認爲,涉案房屋雖未辦理正式的産權登記,人民法院預查封的對象是購房人基于一個有效的房屋買賣合同所享有的債權——即房屋交付請求權和所有權轉移登記請求權,旨在使購房人保有該債權,以便將來實現該債權,取得房屋所有權後,預查封轉爲正式查封。因此,一旦該項請求權被查封,不支持開發商行使約定解除權,也不支持雙方協商一致解除,只有在具備法定解除合同理由的情況下,才能解除購房合同。
    該觀點也得到了江蘇省高院的支持,根據江蘇省高級人民法院于2018年2月24日發布的《江蘇省高級人民法院關于審理房地産合同糾紛案件若幹問題的解答》,其在第47條“預查封的商品房買賣合同能否解除”中羅列了兩種觀點:第一種是商品房預售中,房屋被預查封,後因買受人的原因,出賣人主張解除合同的,人民法院經審查認定出賣人符合法定解除和約定解除情形的,對其主張予以支持。第二種是商品房預售中,房屋被預查封,後因買受人的原因,出賣人主張解除合同的,人民法院經審查認定出賣人符合 法定解除情形的,對其主張予以支持。出賣人主張符合約定解除條件要求解除合同的,人民法院不予支持。對于上述兩種觀點,江蘇省高院並未給出傾向性的意見。

    三、筆者的商榷性觀點
    (一)開發商與業主在購房合同中約定解除權合法有效,且在代償銀行按揭貸款的情況下,作爲房屋的所有權人,開發商有權行使合同解除權,收回房屋。
    首先,以法律關系論,割裂購房合同與貸款合同之間的內在聯系,顯然是不妥當的。誠然開發商與購房人之間存在兩種法律關系,一是兩者之間的商品房預售合同關系,二是兩者與銀行之間的借款合同關系,但後者並非獨立的借貸法律關系,而是系雙方房屋買賣合同法律關系的延伸,因爲購房人以按揭貸款方式購房,而開發商爲其按揭貸款提供階段性連帶責任保證,所以在商品房買賣合同中作出購房人逾期還款導致開發商承擔階段性保證責任,合同目的無法實現時,開發商有權單方面解除合同的約定,與契約自由、當事人利益平衡及商業倫理標准並無相悖之處。從表述邏輯分析,上述約定將購房人對借款合同的違約視同了開發商行使合同解除權的條件,但是從本質上看二者之間存在必然的內在關聯,因爲如果購房人拖欠按揭貸款導致開發商承擔保證責任,則開發商出售商品房以取得購房款的合同目的必將無法實現,開發商在此情況下,行使合同解除權,並無不當。
    其次,從權利救濟渠道分析,如果僅僅賦予開發商《擔保法》第31條規定的保證人追償權,而剝奪了其解除購房合同、收回房屋的權利,那試問開發商爲何在已經出賣房屋,回收全額房款之後,還要“主動”加入付款一方的借款擔保中呢,這與趨利避害的商業倫理存在明顯的沖突。如前文中最高院民一庭的觀點,在階段性保證期間內,因爲房産的物權歸屬于開發商,而非購房人,無法直接向銀行辦理抵押登記,引入開發商作爲擔保人是各方當事人利益均衡的考量,既然模式設計的初衷是基于開發商享有物權,那麽在開發商利益受損時,開發商應亦有權基于合同本身的履行情況阻卻購房人的物權請求權。
    (二)預查封的對象並非物權,而是一種作爲物權期待權的債權,不具備普世排他性,亦不因法院公權力的介入而産生天然的排他性,不應阻卻開發商的約定解除權。
    人民法院的預查封措施雖具有固定權利現狀、排除物權變動的效力,但該措施本身並不改變涉案房産的物權歸屬,故法院預查封的對象並非房屋權屬本身,而是被執行人基于商品房買賣合同享有的期待性財産權利,並且該種財産權利會隨著合同履行狀況發生變化而具有不確定性,不能僅僅因爲人民法院查封了這一債權,就簡單的理解爲“基于預查封産生了公權力,其他權力不能與之對抗,預查封具有排他性“,如果這種債權基于預查封行爲得以固化,不能隨著合同履行情況發生變動,也即意味著作爲合同一方主體的購房人,當然取得房屋的所有權,或者預期一定會取得房屋的所有權,這顯然是有悖于民事主體意思自治和誠實信用基本原則的,所以筆者認爲,開發商的解除權,不管是法定的還是約定的,只要約定本身合法有效,均應當予以支持,不應受到預查封的限制。
    但對于在房屋已被預查封的情況下,雙方協商一致解除合同的情況,筆者同意前述人民法院的裁判觀點,該情形可以理解爲屬于“濫用民事權利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益”,有悖于民法領域的禁止權利濫用原則。

     
     

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