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    開發商商品房買賣合同解除權研究

    文丨杜文堂

    內容摘要:
    房屋買受人以按揭貸款形式購買商品房,在辦理房屋産權登記之前,房屋所有權尚未發生物權變動,房地産開發企業對房屋買受人的銀行貸款承擔階段性擔保責任。房地産開發企業爲保障其合同債權通常會在《商品房買賣合同》或《補充協議》中約定,買受人逾期還貸開發商享有合同解除權,開發商借此可以解除其合同義務並收回房屋,同時追究買受人的違約責任。
    實踐中買受人逾期還貸,同時背負其他債務,開發商所賣房屋被法院查封,開發商此時行使解除權是否被支持各地法院裁判口徑不一。房屋買受人的其他債權人通過法院查封房屋買受人的債權,即查封買受人基于有效房屋買賣合同享有的債權,得以保障自己的債權。
    基于債權的平等性原則,若想協調保護開發商的債權與房屋買受人其他債權人的債權,本質在于如何協調開發商行使解除權與法院查封之間的對抗效力。
     
    關鍵詞:商品房買賣;逾期還貸;約定解除;物債二元體系;第三人債權保護

    一、問題的提出
    商品房交易過程中,開發商與買受人預先在房屋買賣合同中約定解除合同的權利,開發商行使此解除權與法院查封執行的沖突較爲疑難和新穎。具體而言,開發商與房屋買受人一般會在買賣合同補充協議中寫明,若因買受人逾期償還銀行貸款導致開發商承擔連帶保證責任的,開發商有權解除合同,此時開發商行使的解除權是約定解除權。而實踐中也存在房屋買受人與第三人存在債務糾紛的情形,第三人如果向法院申請查封買受人僅僅辦理了商品房預售合同登記備案手續的商品房[1],此時開發商約定解除權的行使是否得以支持?


    本文研究重點是:房屋買受人逾期償還銀行貸款觸發合同約定的解除條件或因對第三人負債導致所購房屋被查封情況下,房地産開發商如何行使合同解除權與行使解除權是否被支持的問題。

    二、開發商合同解除權行使的原因及債權保全的路徑

    (一)開發商合同解除權行使的原因
    1.無外部第三人加入,買受人逾期還貸,開發商依據合同行使約定解除權[2]
    房屋買受人以按揭貸款形式購買商品房,在辦理房屋産權登記之前,房屋所有權尚未發生物權變動,房地産開發企業對房屋買受人的銀行貸款承擔階段性擔保責任。房地産開發企業爲了保障其合同債權,通常會在《商品房買賣合同》或《補充協議》中約定若買受人逾期還貸開發商享有合同解除權,借此開發商可以解除與買受人的合同並收回房屋,還可以同時追究買受人的違約責任。
    此種解除權爲《合同法》意義上的約定解除權,此時開發商行使解除權並無法律上的障礙,實務中對此點意見也較爲統一。只要該合同條款不是格式條款且合同條款有效,開發商在履行通知義務後,買受人仍未按期繳納貸款或提供反擔保,致使銀行扣劃了開發商的保證金的,在滿足了合同約定的情況下,開發商享有合同解除權,且買受人還應當根據其履約情況承擔違約金。
    2.存在外部第三人加入,買受人逾期還貸,後第三人申請法院查封買受人按揭貸款房屋,開發商爲“規避執行”行使合同解除權
    此種解除權同樣爲《合同法》意義上的約定解除權,此時開發商行使解除權存在法律上的障礙,實務中對開發商能否行使合同解除權也存在較大分歧。
    産生分歧的原因在于如下幾點:(1)開發商行使合同解除權的基礎是合同法層面的請求權,若開發商行使合同解除權條件成就時,房屋所有權已經發生變更,債權層面的請求權難以對抗物權層面的所有權。(2)若買受人所購房屋已被第三人查封(預查封),基于債權的平等性原則,開發商的債權保全與第三人債權的保全在法律層面處于相同的順位,如無特殊規定,債權之間平等,此時如果法院支持開發商解除合同,無異于支持開發商可以在解除合同後收回買受人房屋,在某種程度上判決解除並支持返還無異于認可了開發商的債權優先于第三人的債權。
    (二)開發商債權保全的路徑
    在買受人尚未辦理房屋産權登記及向銀行辦理房屋抵押之前,開發商兼具房屋所有權人、房屋買賣合同出賣方、借款合同的保證人三重身份。


    1.基于《購房合同》行使約定解除權。
    基于上述,開發商行使合同解除權的目的在于收回房屋,開發商行使請求權基礎是《購房合同》的約定解除權。在買受人不涉及其他債務下,開發商作爲買受人的唯一債權人,只要在房屋所有權未發生變動之前,開發商仍然是房屋的所有權人,開發商基于《房屋買賣合同》的約定,可以依法行使其解除權,但爲了兼顧買受人利益(或者說是利益權衡),法院在確認解除並支持返還房屋時需要對已交付的房屋做“利益上的清算”。筆者在此形象的稱之爲“清算型支持解除和確認返還”。
    2.基于《按揭借款合同》中對銀行承擔保證責任而行使追償權。
    此解除權的行使可以分爲兩個時間節點。 我國目前房屋預售層面多采用開發商“階段性擔保”+“抵押”, 在《按揭貸款合同》中,開發商承擔階段性擔保責任的分界線是房屋所有權證書取得與抵押登記辦理完畢與否。
    一般而言,在開發商取得房屋所有權證書並辦理完畢抵押登記之前,買受人向銀行貸款購買房屋需,但此時房屋處于預售階段尚未獲的房屋産權證書,銀行爲增強其貸款債權清償的可能性,會要求開發商在業主未向銀行提供抵押擔保之前就借款人的借款債權提供“階段性”的連帶保證責任,此時買受人逾期還貸,房屋所有權尚未發生轉移,開發商兼具房屋所有權人、買賣合同出賣方、借款合同的保證人三重身份,開發商可以選擇的請求權具有多個,其依據合同約定的解除權進行解除顯然並無不當。
    3.基于房屋所有權人身份行使解除權
    基于我國物權變動的規則限制,開發商未向買受人辦理不動産産權證書以前,開發商還是已售房屋的所有權人,開發商行使解除權的目的在于解除雙方買賣合同的權利和義務,並便于開發商後續收回房屋。在法律層面,此時房屋所有權人還是開發商,單純收回房屋似乎並無實質異議,因爲此時開發商已替買受人償還銀行借款,開發商依然存在利益上的損失。
    但開發商依據房屋買賣合同行使解除權並主張代償的損失顯然不妥,實踐中,房屋價格可能存在大幅溢價,且此時買受人又逾期還貸,開發商行使解除權最大的意義在于解除與買受人的合同關系,後續可繼續處置房屋並獲得更大的利益。

    三、法院裁判觀點
    基于上述分析,可以發現開發商在不同的階段兼具不同的身份,其請求權基礎也不同,具體到司法個案,基于每一個案件處于的階段不同,法院的判決不具有普適性,但具有個案參考價值。
    (一)支持開發商解除合同,但不支持返還房屋。
    此觀點依然限制在開發商承擔“階段性擔保責任”以前的期間。
    從物權法不動産物權變動角度而言,法院之所以支持開發商解除合同,源于物權法對不動産物權變動的規定,買受人僅僅辦理了商品房預售合同登記備案手續並非是不動産的産權登記,買受人享有的是房屋買賣合同的債權,既然房屋買受人與開發商約定了合同解除權,此時開發商行使合同解除權顯然並無不當。
    從查封角度而言,基于房屋已經被事實上的查封,房屋客觀上不能返還。故法院會支持開發商解除合同,但不支持返還已被查封(預查封)的房屋。
    (二)支持開發商解除合同,但權衡買受人利益。
    此觀點支持開發商解除合同的理由同上述第一點,但之所以權衡各方利益,其出發點在于開發商交付房屋後,買受人對房屋裝修會産生增值部分,從民法和物權法角度而言,此時房屋未辦理不動産産權證書,房屋所有權仍然屬于開發商,開發商解除合同後,買受人對房屋的占有喪失了法律上的依據,故需返還房屋。
    此觀點也依然限制在開發商承擔“階段性擔保責任”以前的期間,筆者將此做法形象的稱作“清算型支持解除和確認返還”。
    (三)不支持開發商解除合同,但確認開發商追償權。
       持此觀點的法院認爲,開發商基于買受人與銀行之間的借款合同承擔連帶保證責任,在承擔其保證責任以後,可以依法行使其追償權,而不必解除合同。
       法院之所以持此種觀點,在于法院主觀的幫助開發商確立了請求權基礎,強制性的讓開發商以保證人的身份行使追償權。故法院會判決不支持開發商解除合同,但確認開發商追償權。

    四、本文觀點
    (一)前提條件:深化對我國不動産物權變動的認識
    根據我國現行的物權法理論,我國物權變動模式以“債權形式主義爲主,意思主義爲輔”,具體到不動産的物權變動,我國存在物權和債權的二元體系,但未引進物權行爲理論和債權行爲理論,對于不動産物權變動而言遵循的是債權形式主義,具體到本文來說,開發商與買受人簽訂買賣合同的過程,存在兩個合意:簽訂債權合同的合意,交付不動産的合意,但不動産真正發生變動還需要辦理不動産登記,此登記便是“債權形式主義”的“形式”。
    故發生物權變動的登記爲物權公示意義的登記,不是合同的備案登記,也不是預告登記、異議登記。
    (二)賦予開發商請求權基礎選擇的自由,兼顧公平正義
    在買受人未辦理不動産登記以前,房屋的所有人依然爲開發商,開發商基于所處的階段不同,自然具有多重身份,基于此,其請求權也存在多個。開發商如何選擇請求權需要依照其簽署的合同或自身具有的身份,一但選定了請求權基礎,其請求必然是特定的。
    房屋買受人以按揭貸款形式購買商品房,在辦理房屋産權登記之前,房屋所有權尚未發生物權變動,房地産開發企業與房屋買受人之間存在房屋買賣合同關系,而買賣合同的備案登記並非物權法意義上的物權登記,基于上述論述,在買受人逾期還貸開發商承擔擔保責任後,開發商承擔的是擔保義務,享有對買受人追償的權利,而此種權利是基于債權而産生,此時開發商追償的請求權基礎是按揭貸款合同,而非商品房買賣合同。開發商當然也可以行使其約定解除權,但行使解除權的效果在于解除雙方的合同權利義務,並請求買受人返還“占有”的房屋,並更准確的講是開發商請求買受人返還原物(開發商以所有權人身份)或請求買受人返還不當得利(開發商以合同上的出賣人身份)。
    (三)兼顧第三人債權的保護
        基于民法理論,債權具有平等性,而物權才具有優先效力。在開發商選擇行使合同解除權的條件下,其效果最終是解除與買受人之間的合同,免除履行買賣合同中賦予其相關的義務。其代償的債權的請求的基礎法律關系在于按揭貸款合同的連帶保證責任,故其追償權行使基礎在按揭貸款合同中,故開發商無權依據買賣合同行使追償權。
       此時對于外部第三人申請法院查封的債權,同樣屬于債權。如何協調開發商債權與第三人債權則需要進行利益上的權衡和架構。

    注 釋
    [1] 開發商解除合同與查封之間的法條邏輯關系
    首先,根據(法發[2004]5號)第十五條的規定,人民法院可以對被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋,雖未進行所有權登記的房屋進行預查封。
    其次,根據法發[2004]5號第十八條規定,預查封的效力等同于正式查封。
    最後,依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財産的規定》第十八條規定,第三人依法解除合同的,人民法院應當准許,已經采取的查封、扣押、凍結措施應當解除,但人民法院可以依據申請執行人的申請,執行被執行人因支付價款而形成的對該第三人的債權。
    [2] 濟南中院公布“房屋買賣合同糾紛10大典型案例”
    按揭貸款購買商品房逾期還貸,應承擔違約責任,開發商同時享有合同解除權

    參考文獻
    [1]王澤鑒.債法原理[M].北京:北京大學出版社, 2013.
    [2]謝在全.物權法[M].北京:中國政法大學出版社,2011.
    [3]韓世遠. 合同法總論[M].北京: 法律出版社, 2018.
     

     
     

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