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    商品房買賣合同的相關法律風險及防範——以房地産開發企業爲視角

    文丨李恒 王若宇

    【摘要】本文在界定商品房買賣合同法律特征的基礎上,緊密聯系商品房買賣交易實務,梳理房地産開發企業在商品房買賣合同簽訂、履行過程中的許多不規範行爲,從而分析由此産生的許多法律風險,並提出了相應防控風險的具體措施和建議,希望對規範商品房交易行爲、防範商品房交易法律風險有所裨益。


    【主題詞】
    商品房   買賣合同  法律風險          

     

    自1987年深圳市進行了我國首次的公開土地拍賣以來,我國大力推進住房制度改革,乃至房地産業逐漸成爲我國國民經濟的支柱産業之一,迄今發展已經超過了30年。特別是最近的十幾年,國家和地方不斷催化了全國房地産加速發展,我國房地産業全面進入商業化時代。在這一重大發展曆程中,作爲房地産業最重要的兩方市場主體,房地産産品提供者的房地産企業和房地産産品的消費者(或投資者)也不斷成長、成熟。盡管如此,我們也充分認識到,隨著我國房地産市場調控和房地産政策法律不斷完善發展,房地産企業(房地産産品的提供者)和房地産産品的消費者(或投資者)在房地産市場交易中仍然存在許多不規範行爲,從而産生許多法律風險。

    一般而言,房地産交易主要包括土地及房屋征收、國有土地使用權出讓和轉讓、集體土地使用權抵押和轉讓、商品房買賣或租賃、房地産項目轉讓(房地産在建工程轉讓或項目公司股權轉讓)等等,而商品房買賣又是房地産市場中最常見的房地産交易之一,也是房地産企業最主要的經營業務之一。由于房地産交易的種類、範圍和交易主體的複雜性和龐雜性,本文僅限于梳理房地産開發企業在商品房買賣合同簽訂、履行過程中的許多不規範行爲,從而分析由此産生的許多法律風險,並對房地産企業防控商品房買賣中的若幹風險提出了具體措施和建議。


     一、商品房買賣合同的基本問題
     

    1、商品房買賣合同的定義

    《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)第三條規定:“商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。商品房現售,是指房地産開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,並由買受人支付房價款的行爲。商品房預售,是指房地産開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,並由買受人支付定金或者房價款的行爲”《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)第十六條規定:“商品房銷售時,房地産開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。”

    根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋(法釋〔2003〕7號)第一條規定,商品房買賣合同,是指房地産開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同,包括商品房預售合同和商品房現售合同。

    依據上述法規,《商品房買賣合同》的主要特征有:1、商品房買賣合同的標的物爲正在建設和已竣工的房屋,其中正在建設的房屋就是通常所說的期房、樓花,包括經依法獲准尚未建造或者正在建造中的房屋;已竣工的房屋是已建成的房屋,包括經有關部門驗收合格的房屋和尚未驗收合格的房屋。2、標的物所有權的轉移以登記爲成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規定,標的物的所有權自標的物交付時起轉移,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《物權法》第九條規定,不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。

    2、現行有效的商品房買賣合同示範文本

    住房城鄉建設部和國家工商總局于2014年4月9日聯合發布了現行《商品房買賣合同(預售)示範文本》(GF-2014-0171)、《商品房買賣合同(現售)示範文本》(GF-2014-0172)。現行合同示範文本主要有以下特點:一是在平等維護買賣雙方合法權利、明確雙方義務的基礎上,更加注重買受人權益的保障;二是對簽訂合同過程中容易忽視的問題進行提示,引導買賣雙方對合同重要事項作出承諾和告知;三是對法律法規沒有明確規定的事項,引導買賣雙方自行約定,避免引發糾紛;四是細化了買賣雙方的違約責任,合同的適用性和可操作性增強。

    預售示範文本目錄 VS 現售示範文本目錄

    說明

    說明

    專業術語解釋

    專業術語解釋

    第一章  合同當事人

    第一章  合同當事人

    第二章  商品房基本狀況

    第二章  商品房基本狀況

    第三章  商品房價款

    第三章  商品房價款

    第四章  商品房交付條件與交付手續

    第四章  商品房交付條件與交付手續

    第五章  面積差異處理方式

    ————————————

    第六章  規劃設計變更

    ————————————

    第七章  商品房質量及保修責任

    第五章  商品房質量及保修責任

    第八章  合同備案與房屋登記

    第六章  房屋登記

    第九章  前期物業管理

    第七章  物業管理

    第十章  其他事項

    第八章  其他事項

    從上述對比不難看出,預售示範文本與現售示範文本內容的主要區別在于“面積差異處理方式”、“規劃設計變更”、“合同備案”條款的約定。毫無疑問,商品房預售,因設計變更、施工偏差等原因,其交付在一定程度上與合同約定存在差異,決定了預售示範文本規定的內容、涉及的事項較現售示範文本更爲全面。因此,本文所稱的商品房買賣合同,主要是以預售示範文本爲基礎進行的分析。

    3、商品房買賣合同的主要內容及合同成立

    商品房買賣合同相關民事法律行爲及民事責任應適用《民法總則》、《民法通則》等相關規定進行處理;商品房買賣合同又屬于一種特殊的買賣合同,對其合同成立、效力的認定,應適用《合同法》的相關規定。對此,《合同法》第一百七十四條明確規定:法律對其他有償合同有規定的,依照其規定;沒有規定的,參照買賣合同的有關規定。因此,《合同法》中關于買賣合同的相關法律規定均可適用于一般商品房買賣合同。同時,司法實踐中符合下列條件的合同即被認定爲有效合同:1.主體合格,當事人應具備法律規定的締約資格。依據民法的一般原理,締約人應具有訂立合同的一般行爲能力。2.意思表示真實,即指合同內容系表意人的表示行爲真實地反映了其內心的效力意思;3.不違反法律、行政法規的效力性強制性規定或者社會公共利益。

    《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)第十六條規定:“商品房買賣合同應當明確以下主要內容:(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標准承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(八)公共配套建築的産權歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理産權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。”應注意的是,《合同法》第十二條也作出了規定:“合同的內容由當事人約定,一般包括以下條款:(一)當事人的名稱或者姓名和住所;(二)標的;(三)數量;(四)質量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責任;(八)解決爭議的方法。當事人可以參照各類合同的示範文本訂立合同。”

    依據上述規定,我們認爲,《商品房銷售管理辦法》規定的商品房買賣合同的的主要內容並不全部屬于合同成立要件,如違約責任、爭議解決條款等,但是涉及合同主體、標的、數量、質量、價款、履行的主要內容應該是合同成立要件,如合同主體、標的物(商品房)、價款(商品房售價)、質量等,如果合同不具備這些成立要件且不能補正的,或者也不能依據《合同法》第三十六、三十七條形成事實合同的,則商品房買賣合同不成立。

    4、商品房買賣合同登記備案是否影響合同效力

    我國的商品房買賣合同登記備案制度創設于1994 年 7 月 5 日頒布的《中華人民共和國城市房地産管理法》,其第四十四條第二款規定:“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地産主管部門和土地主管部門登記備案。”據此奠定了商品房預售合同登記備案制度的法律基礎。1994 年 11 月 15日頒布的《城市商品房預售管理辦法》第十條規定:“商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起 30 日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地産管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”這就把登記備案制度以部門規章的形式給予了具體化。

    《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第六條規定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續爲由,請求確認合同無效的,不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續爲商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。”因此,登記備案的系國家對商品房預售所實施的行政管理措施,而不是《商品房買賣合同》成立及生效的前提,《商品房買賣合同》未經登記備案的,不影響其效力。該司法解釋的規定也完全與《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋(一)》第九條的規定一致。


    二、商品房買賣合同簽訂過程中不規範行爲的法律風險及防範
     

    1、現房銷售適用《商品房預售合同》文本的風險防範

    實踐中,多有存在因原購房人違約退房等原因,房屋在另行銷售時已爲現房,但因房屋之前銷售在建委等政府主管部門進行的預售許可備案,雖爲現房銷售,仍需按照《商品房預售合同》進行網簽備案的情形。

    現房銷售,不同于期房交付的最主要問題即在于買受人在購買房屋前,對房屋現狀的認可,該等現狀認可包括但不限于房屋面積、層高、戶型、朝向、結構(梁、隔牆等)、裝飾裝修標准等各項交付條件。因此,在上述雖因預售備案及網簽的相關要求,需簽訂《商品房預售合同》,但房屋實際已爲現房的情況下,在《商品房預售合同》文本的簽訂中,雙方應在補充協議中對房屋實測面積進行確認(不再進行差價結算)、對房屋戶型、層高、朝向、結構、裝飾裝修、水電氣熱等交付標准、交房時間予以認可等進行明確約定,避免合同簽訂即産生交付違約的法律風險。

    2、無合同依據的不規範銷售行爲及相關法律風險

    實踐中出現的問題:

    (1)出賣人與買受人之間未簽訂任何書面《認購意向書》或《商品房買賣合同》等的情況下,出賣人即收取買受人部分款項;

    (2)在買受人尚未簽署書面《商品房買賣合同》文本情況下,出賣人爲了網簽備案沖量,先行對《商品房買賣合同》進行網簽備案。

    存在的法律風險:

    (1)雙方權利義務履行缺乏合同依據

    上述所列情形雙方均未直接訂立《商品房買賣合同》,如涉及部分購房款項支付,雖可間接推定買賣關系成立,但關于雙方權利義務的履行缺乏合同依據,一旦買受人不配合簽訂書面《商品房買賣合同》,出賣人主張要求買受人支付、按什麽標准支付、何時支付、以何種方式支付剩余款項,違約責任承擔、以致解除雙方之間的買賣關系均缺乏有效的合同依據。

    (2)網簽備案撤銷存在一定障礙

    網簽備案僅爲政府爲避免房地産開發企業一房二賣采取的行政管理手段,僅網簽備案不發生商品房買賣合同關系成立的法律效力,商品房買賣合同的網簽備案往往是房地産開發企業單方行爲即可,不需要買受人配合。通俗而言,網簽備案合同中僅體現了購房人以及所購房屋的具體信息,並不體現購房人就該網簽備案的商品房買賣合同進行了認可與簽署。

        而網簽備案的撤銷,雖各地規定不同,但往往均需出賣人、買受人雙方達成合意,或依據訴訟/仲裁程序下有效司法裁決文書予以撤銷。因此,一旦經網簽備案後,買受人如惡意不配合按照網簽備案版本簽訂書面《商品房買賣合同》且拒不交納房屋價款,將給出賣人撤銷網簽備案合同造成不必要的麻煩。

    3、瑕疵簽約的相關法律風險

    實踐中出現的問題:

    (1)買受人聯系方式、通訊地址等未充分填寫;

    (2)並非買受人本人或受委托人簽字,更有甚者爲銷售代理人員代簽;

    (3)出賣人對買受人的授權委托書審查不嚴格,買受人的代理人代爲簽約缺少必要的授權委托手續;

    (4)出賣人不按照《認購協議書》約定收取定金;

    (5)網簽備案信息登記錯誤;

    (6)買受人信息資料(身份證複印件等)留存不完善 。

    存在的法律風險:

    (1)缺少有效送達方式,房地産開發企業無法按照法律、法規的規定或合同的約定向買受人履行通知義務;(對應上述所列第1種情形)

    (2)《商品房買賣合同》效力存在瑕疵;(對應上述所列第2、3種情形)

    無權代理,按照《合同法》及其司法解釋的相關規定,一般認爲此時《商品房買賣合同》處于效力待定狀態,效力上存在一定瑕疵。建議如遇該種情況,需采取書面函件形式進行催告,要求購房人本人限期內簽訂《商品房買賣合同》,對他人代簽的行爲予以程序上的補救,但如買受人不配合,只能再行啓動訴訟程序。

    (3)無“定金”支付不得適用“定金罰則”主張違約賠償;(對應上述所列第4種情形)

    如某商品房買賣合同糾紛案件中,雖雙方簽署的《認購協議書》中,有明確約定,買受人應支付5萬元定金,並按照出賣人通知的時間與出賣人簽訂書面《商品房買賣合同》、交納購房款,否則出賣人有權單方解除本《認購協議書》,並5萬元定金不予退還。本案中,買受人累計支付了30萬元購房款,出賣人開具的收據爲“首期購房款”,並未載明或顯示其中有5萬元定金支付。買受人因資金問題,未按照《認購協議書》的約定足額支付購房款,並與出賣人簽訂書面《商品房買賣合同》,出賣人遂起訴至人民法院,要求解除雙方之間簽訂的《認購協議書》,並要求按照定金罰則主張5萬元定金不予退還。濟南市曆城區人民法院經審理,認爲出賣人的主張缺少“收取定金”的有效證據支持,並在審理過程中進行了相關釋明,鑒于此,經與房地産開發企業溝通,取得其同意後撤回了“適用定金罰則支付違約金”的訴訟主張。

    (4)網簽備案登記更正的相關障礙;(對應上述第5種情形)

    網簽備案信息爲人工錄入,難免有時會出現錄入信息有誤的情形。在濟南市相關規定的背景下,除“登記確有錯誤”外,其余情況下網簽備案僅能依據訴訟或仲裁程序下有效司法裁決文書予以撤銷。通過訴訟或仲裁程序,勢必産生司法成本支出(以商品房買賣合同約定房屋總價款爲標的計算的訴訟費、仲裁費等)。但何爲登記確有錯誤,需與政府主管部門進行反複的溝通、論證,並提供相應的證據予以證實,由政府主管部門從證據及事實角度進行判斷。

    (5)缺少身份信息證明材料,對行使權利主張時確定對方主體資格造成困擾與不便。(對應上述第6種情況)

    如某民間借貸糾紛案件中,借款人只在借條中寫明了護照號碼,沒有相關身份證信息,但法院立案確定被告主體資格,需以被告的身份證信息、戶籍信息爲准,僅有護照號不能進行立案。出入境管理機關,在法院未予立案的情況下(即沒有案件受理通知書),一般情況下不允許律師查詢護照號對應的具體登記信息,陷入被告身份信息不能確定的死循環。

    另一起商品房買賣合同糾紛中,因銷售時未留存買受人的身份證複印件,而該買受人爲外地戶口,在濟南又未辦理暫住證,雖有身份證號,因缺少身份證複印件不能立案,只能去戶口所在地派出所調取其戶籍證明信。原本一張身份證複印件即可立案,因爲缺少該複印件,增加了不必要的異地出差成本及時間成本。

    4、特殊戶型提示告知義務的相關法律風險

    商品房的特殊情況可能表現在方方面面,最常見的的如日照影響、局部層高不足、是否緊鄰特殊儀表設備間等,以及外環境中高架橋、道路、高壓線等影響。 

    司法實踐中,最高人民法院傾向性意見認爲,對于“特殊戶型”的告知及提示,應爲房地産開發企業的應盡義務,房地産開發企業在銷售“特殊戶型”時未盡充分告知義務的,應向購房人承擔損失賠償責任,關于賠償數額,可以考慮因房地産開發企業應告知而未告知,致使買受人多支出的交易成本或者給買受人造成損失部分進行確定。

    何爲“特殊”,法律法規對此並無明確規定,通常爲司法實踐掌握。但筆者認爲“特殊”不宜做擴大解釋,因法律法規對此無明確規定,也導致實踐中購房人對于“特殊”的反向適用,加重了房地産開發企業的責任與負擔。

    針對《商品房買賣合同》文本,各房地産開發公司在商品房銷售過程中不斷對合同條款進行修訂完善,多數已形成了較爲固定且完善的合同條款約定,建議在銷售“特殊戶型”類型房屋時,務必由設計方、施工方向銷售方進行詳細交底,確保銷售人員了解掌握特殊戶型情況,在銷售時充分向購房人進行提示、告知,並將特殊情況寫入《商品房買賣合同》補充協議中或必要時對“特殊交付標准”條款單獨制作書面告知提示,在《商品房買賣合同》簽訂的同時要求買受人一並簽署,免除房屋交付時房地産開發企業的相關風險。


    三、商品房買賣合同內容約定不明或錯誤的法律風險及防範

    1、條款表述不明確情況下的相關法律風險

    實踐中出現的問題:

    (1)逾期辦證違約責任約定表述有歧義

    如有某房地産開發項目的預售合同中約定“出賣人承擔自房屋交付後第二十五個月起至實際辦理房地産權屬證書止該房屋的物業管理費用”。合同雙方産生爭議:在房地産權屬證書辦理過程中,區分出賣人、買受人的相關義務出發,可將辦證程序劃分爲兩個階段,第一個階段即出賣人將辦理房地産權屬證書所需的材料提交房屋登記主管部門並辦理完畢初始登記(俗稱大證),第二個階段即買受人履行相關住宅公共維修資金、契稅繳納義務並按房屋登記主管部門要求提交其他材料後,實現所購買房屋的權屬登記(俗稱小證)。通過上述辦證階段的劃分,不難看出,當房地産開發企業履行完畢應由其提交的各項資料並實現房屋初始登記後,買受人辦理小證的時間是不受房地産開發企業控制的。因此,對“實際辦理房地産權屬證書”出賣人與買受人雙方從自身利益出發,出現的不同的理解,導致雙方對違約責任承擔的節點出現爭議。

    (2)交付時“水電達到使用條件”約定不明確

    如有某房地産開發項目的《商品房買賣合同》第十四條約定“水、電于房屋實際交付使用之日起達到使用條件”,實際上房屋交付購房人時,因規劃紅線外市政供電管網原因(按照相關規定,該等管網敷設費用應由管網沿線房地産開發項目及政府共同承擔),小區未能接入市政10KV正式電源,因此小區供電仍爲工程建設期間的施工臨時用電,且直至房屋交付購房人使用兩年後,小區接入市政10KV正式電源,實現市政用電。購房人因房屋用電逾期達到使用條件爲由,向濟南市曆下區人民法院提起一審訴訟,要求房地産開發企業承擔兩年期間的逾期供電違約責任(其《商品房買賣合同》約定的標准爲20元/天)。

    案件審理過程中,雙方的主要爭議就在于《商品房買賣合同》約定的“達到使用條件”如何理解:房地産開發企業主張,“達到使用條件”並非爲接入“市政生活用電”,即使施工用電,不妨礙購房人入住房屋後對電的正常使用需求,符合“使用條件”的標准。且購房人一直按照市政生活用電的標准繳納電費,施工用電與市政生活用電之間的電費差額,均已由房地産開發企業向供電公司繳納,未給購房人增加用電費用的負擔,房地産開發企業不應承擔逾期供電違約責任。

    法院認爲此處的“達到使用條件”應解釋爲具備市政正式用電,理由如下:1.住宅小區使用臨時電源不符合相關行政法規及部門規章的要求。1996年9月1日實施的國務院令第666號《電力供應與使用條例》第二十四條規定,新建小區的電力設施經供電企業檢驗合格的,方可投入使用。1996年10月8日發布並實施的電力工業部令第8號《供電營業規則》第十二條第一款、第二款規定:“對基建工地、農田水利、市政建設等非永久性用電,可供給臨時電源。臨時用電期限除經供電企業准許外,一般不得超過六個月,逾期不辦理延期或永久性正式用電手續的,供電企業應終止供電。使用臨時電源的用戶不得向外轉供電,也不得轉讓給其他用戶,供電企業也不受理其變更用電事宜。如需改爲正式用電,應按新裝用電辦理。”2.臨時電源與正式電源存在若幹技術參數的差異,與正式電源相比較,臨時電源存在電源容量不足、電壓不穩定、電源可靠性差等問題。住宅小區使用臨時電源不足以保障居民的正常生活。3.根據《中華人民共和國合同法》第四十一條的規定,對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。4.涉案房屋的交付條件約定爲“商品房單體竣工驗收合格”,並非房地産開發主管部門所要求的取得綜合驗收備案證明,故對于合同中關于公共基礎設施的約定應從嚴解釋。法院最終判令房地産開發企業承擔逾期供電違約責任。

    2、條款內容約定錯誤的相關法律風險

    房地産開發企業在商品房買賣合同關系項下,承擔的最主要義務即爲向買受人交付符合法律法規規定及《商品房買賣合同》約定標准的房屋,因此《商品房買賣合同》中關于“房屋交付標准”的條款約定尤爲重要,是衡量房地産開發企業是否全面、適當履行義務的直接參考依據。

    此處所指的約定錯誤,是指並非因設計變更或未按圖施工,導致的房屋交付相關標准與《商品房買賣合同》約定不符,而是指在《商品房買賣合同》簽訂當時,填寫的房屋相關交付標准的內容,就與設計圖紙不符,通俗講就是合同內容填錯了!

    購房人作爲買受人,在商品房預售階段,其對于該商品房基本情況的了解來源于房地産開發企業在《商品房買賣合同》中提供的相關信息。因此在與房屋使用功能確實相關的主要條款上,即使房地産開發企業有證據證明確系合同約定與設計圖紙不符,並非後期設計變更或未按圖施工導致,但仍存在可能承擔房屋未按《商品房買賣合同》約定進行交付的法律責任及不利後果的風險。


    四、商品房買賣合同的其他相關法律風險及防範
     

    1、以按揭貸款方式支付購房款,且房地産開發企業向貸款銀行承擔階段性連帶保證責任的,應就標的房屋辦理預抵押登記,否則存在較大風險。

    《商品房買賣合同》網簽備案至購房人名下,在不動産登記證辦理完畢前,購房人對該房屋的權屬登記狀態爲“合同備案”。《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知》規定,人民法院可以對被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續的房屋進行預查封,並同時規定“預查封”的效力等同于“正式查封”,房屋權屬登記辦理至被執行人名下後,“預查封”轉爲“正式查封”。但相關法律、法規及司法解釋等,對于人民法院是否能夠直接對尚未轉爲正式查封的,預查封狀態下的房屋,直接作爲購房人的財産予以拍賣,沒有明確規定。

    但當前司法實踐中,已不乏將預查封狀態下的房屋作爲購房人財産予以拍賣的案例,如該房屋購房款以按揭貸款方式支付,房地産開發企業在(預)抵押登記辦理前,仍對購房人的按揭貸款向貸款銀行承擔階段性連帶保證責任。房地産開發企業承擔階段性連帶保證責任期間,房屋被拍賣,購房人不繼續償還按揭貸款,將給房地産開發企業帶來嚴重的經濟損失,即向銀行全額承擔連帶保證代償義務後,因房屋已被執行法院拍賣,解除《商品房買賣合同》的標的已不存在(因拍賣裁定的作出,房屋物權變更給拍賣買受人),代償款項僅能作爲一般債權向購房人進行追償,且往往難以實現。

    鑒于上述,建議房地産開發企業對以貸款方式進行房款支付的《商品房買賣合同》進行預抵押登記,一方面,執行法院在拍賣房屋前,考慮預抵押登記的設定,一般應將貸款銀行作爲利害關系權利人予以通知,能夠避免房屋被予拍賣而貸款銀行及房地産開發企業均不知情的風險;另一方面,可以明確在貸款擔保協議中約定,階段性連帶保證責任的期限至預抵押登記辦理完畢之日止,即在預抵押登記辦理完畢後,不再承擔連帶保證責任,極大的縮短房地産開發企業承擔階段性連帶保證責任的期間,避免相關風險。

    2、建設工程規劃許可證中載明的用途(商務辦公、公寓)與商品房預售許可證中載明的用途(住宅)不符的法律風險。

    實踐中,因各種原因,數次出現建設工程規劃許可證載明用途與商品房預售許可證載明用途不符的情形,不動産登記部門辦理權屬登記,一般按照建設工程規劃許可證載明用途確定,如房地産開發企業在《商品房買賣合同》文本中,按照預售許可證載明用途進行填寫,將導致合同約定房屋用途與不動産登記證載用途不符,易于産生爭議。因此,建議房地産開發企業嚴格審查取得的各項開發建設手續載明內容,並優先按照規劃許可用途進行《商品房買賣合同》的簽訂,避免相關風險。

    3、網簽備案合同打印日期與購房人實際簽訂日期存在差異的風險。

    合同簽訂的時間,一方面決定合同生效的時間,另一方面往往也是計算購房人履行款項支付義務的時間節點。因此,爲避免爭議,建議盡量統一網簽備案合同打印日期及購房人實際簽訂日期。

    4、合同簽訂履行中的通知義務應得到切實履行。

    以逾期供電違約責任案件爲例,購房人訴求主張自房屋交付之日起至供電接入市政管網(正式電)之日止期間按日計算的違約金,對于房地産開發企業援引的訴訟時效抗辯,法院認爲,購房人入住房屋後,因電能夠正常使用,購房人對“供電”是否達到使用條件不知情,房地産開發企業沒有提供相應證據證明對此向購房人進行了告知,或購房人應當知情和認可,從而法院也未支持房地産開發企業的訴訟時效抗辯。

    綜上所述,房地産開發企業在商品房買賣合同簽訂、履行過程中可能産生很多風險,風險防範也是沒有止境的。但是如果在合同簽訂、履行過程中采取審慎、細致的法律措施和嚴格的過程管理,完全可以事前、事中化解、減少大多數的風險,從而避免出現事後付出較大代價救濟甚至出現事後難以救濟的風險,從而也不斷促進規範商品房買賣交易市場行爲和市場秩序。

     
     

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